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合富辉煌首席市场分析师黎文江认为

* 来源 :http://www.ghdtr.cn * 作者 : 新2备用网站、新莆京、新伟德赌场、新金沙网赌、澳门新葡 * 发表时间 : 2021-04-28 23:56

近期中心区确实有楼盘促销,但仔细比较后可以发现,这些均为局部促销,例如只是针对面积大、楼层低或朝向差的户型进行促销,而非全面降价。

位于越秀区麓湖旁的单体楼麓湖轩,近期开放样板房,销售人员称“预计带装修均价约4万元/平方米,低楼层单位或3.8万元/平方米”。同板块在售的淘金家园,目前的报价约为4.3万元/平方米。但淘金家园是小区盘且带省一级名校学位,相比之下,麓湖轩的“吹风价”也不算低。

继萝岗、番禺等近郊板块多个楼盘降价后,上周末,荔湾区龙溪大道的路劲隽泷湾打出“1.27万元/平方米起”的促销价(前期网签价约1.7万元/平方米),让不少人惊呼“楼盘降价潮已经蔓延到中心区”。但记者走访市场了解到,中心区的整体楼价目前依然较为平稳,全新开盘或即将开盘的新项目也没有“低开”,而是定价和周边楼盘的售价相近。业内人士分析认为,时下的广州楼市并非没有需求,缺乏的是信贷支撑,加上核心区楼盘货量不多,预计大幅降价的可能性很小。

判断市场风向,可以关注新盘的定价。中心区近期多个全新项目开盘或开放,均未现“跳水价”,而是和周边楼价相近。

代理越秀区骏文雅苑的中原地产销售人员透露:“我们之前几次建议商家搞促销,商家都没有答应,认为名校旁边的房子可以慢慢卖。”

表面上看,路劲隽泷湾的促销价,优惠幅度约为25%,但据了解,该盘上周末推出的30套特价单位,整体毛坯均价为1.5万元/平方米,其中,80多平方米的两房的售价为1.7万-1.8万元/平方米,1.27万元/平方米的单位只针对143平方米的四房户型,这种四房户型也是该楼盘供应最少的产品。

克尔瑞房价广州分析师胡嘉鸣同样认为:“中心区边缘板块的楼盘,如果一直维持高价将不利于销售,促销是必然的,但核心板块的楼盘具有规划及众多配套资源优势,保值升值潜力明显,所以几乎没有降价。”

广州楼盘降价潮将会全面铺开?“不会。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,“路劲隽泷湾降价只是个案,也是边缘板块的楼盘,无法代表中心区整体市场。现在还未到商家要断臂的时候,花都、从化等近郊区域那么多楼盘都还没有降价,何来降价潮全面铺开一说?!”

越秀区文德先生的操盘手表示:“越秀区楼盘卖的主要是老城成熟配套和名校氛围,毛坯均价3.6万元/平方米有成交,常规折扣有,但没有额外优惠。”珠江新城某小区盘的营销总监坦言:“我们楼盘4万多元/平方米的定价合理,但因为单位面积较大,购买群体受到一定的限制,所以成交会慢一些。现在的市场不是缺少购买力,而是购买力被限住了。再说,定位较高的楼盘,未到山穷水尽的地步,不会考虑降价卖楼。”

再往前看,5月中旬,位于天河区珠江新城的中海花城1号开盘,售价为4.5万-6万元/平方米,虽然少量低价单位让人觉得很“笋”(粤语,便宜的意思),但“4万字头”的售价其实也和珠江新城主要在售非一线江景盘的售价相差不大。

综观近期中心区的促销楼盘可见,这些项目大多数位于中心区的边缘板块,如龙溪大道、金沙洲板块等,而中心区内的核心板块,目前楼价依然很坚挺。越秀区文德路、环市东、东风东一带在售楼盘的价格仍为4万-5万元/平方米,荔湾区原西关、黄沙板块的楼价为3万-6万元/平方米,天河区珠江新城的楼价也保持在4万-8万元/平方米,海珠区滨江路一带为4万-5万元/平方米。

上周六,位于海珠区琶洲板块的新盘江山国际开盘,报价约为4.2万元/平方米,最高价接近5万元/平方米,该盘可望江景,定位较高,同板块唯一在售的楼盘保利天悦,目前住宅报价约为4.5万元/平方米。

中心区楼价坚挺,不仅和所在路段、名校资源有关,更和供求关系有关。和近郊区域相比,中心区的供应量相对较少,甚至供不应求。合富辉煌日前发布的报告显示,越秀、黄埔、白云、荔湾等中心区的存货消化周期都为12-17个月,相比南沙、花都、番禺等区26个月以上的消化周期而言,压力相对小很多,商家促销的动力也较小。今年前5个月,虽然广州楼市整体成交一般,但中心区中的海珠区、黄埔区仍出现了供不应求的现象。

同样,位于金沙洲板块的深业江悦湾,之前号称有4000元/平方米的促销,但低至1.4万元/平方米的产品全部是楼层低、朝向差的产品,好单位的售价仍要1.7万元/平方米左右。

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